从广州天河广园东路驱车转奥体路一路向北,在合生帝景山庄牌匾处进入悦景路前行约800米至黄云路,就到达如今天河区的置业热点——牛奶厂板块四大楼盘。无论从路口打出的“四大巨匠合筑天河国际社区”标语,还是从仅一公里左右的距离四大楼盘左右分布“对峙”的局面看,都很容易给人一个没有硝烟的战场之类的想象。四大楼盘为了抢客是否各出奇招?彼此间竞争有多激烈?

近日,本报踩盘女能手小静和小菁经一番走访发现一切都是我们的想象,四个楼盘尽管地理位置靠近,共享板块内及周边大部分资源,但因它们各有自己的定位和特色,在销售和价格上都保持着理性和合理节奏,并未现恶战,有销售人员甚至能客观夸奖对手楼盘,胸怀及专业度让人略感意外。总结起来,看好这一板块的买家,确认好自己的心仪面积单位,多花点心思去对比一下不同楼盘的户型就容易找到自己心仪的单位。

新快报记者林超菁

龙湖天宸原著二期

三房97平方米起步交标估价双高

小静:作为板块内开出的首盘,天宸原著的别墅和一期洋房已经卖完,二期6栋洋房本周主推2栋两梯六户100平方米三房单位,另1栋也有97平方米三房单位。据销售介绍,由于预售证发放需要时间,下一次推新估计要到八九月,目前诚意认购客户已比拿证后可售单位超出三四十个。为安抚客户,他们这次推出的是整个2栋最佳的东南向中高层单位。售价没有确定,但透露均价区间在4.5万-4.9万元/平方米。

小菁:那初步算下来,最小面积97平方米总价也接近440万了,三成首付132万元,预算不低。其实2号楼东南望墅群,视野没什么遮挡,如果低楼层便宜点那也不失为好选择。

小静:早就听闻龙湖在业界有“别墅专家”的称号,这次在广州的第一个项目就把造别墅的功力用在了洋房上,虽然不是实景板房,但从交付标准上就能看出一二:玄关处大面积嵌入式收纳柜、客厅装饰背景墙、房间飘窗的双层中空玻璃内配整套可调节百叶窗帘、厨房天花冷风机……这些在一般楼盘里属于创意展示的设计他们可都配给买家。

小菁:不仅如此,空间设计上也颇具心思,比如根据以往住户反馈,放弃常见但使用率不高的飘窗窗台,把每个房间的飘窗落地化,这样就增加了房间的使用面积。再比如针对买家对实用阳台的需求,在100的户型中将入户花园变成小玄关,把面积留在厨房外做生活阳台。这种不断根据买家和市场需求改善产品的商家,很值得关注啊。

华润天合

独有两卫小三房小房略显鸡肋

小静:一路之隔的华润天合是四个项目中最靠南的,南侧和西侧都是规划中城市绿地,总面积约7.5万平方米,相应方位的远望景观基本有保障。不过小区被规划中的双向六车道深涌北路一分为二,因墅群在西边部分,商业楼群在东边部分,销售说未来两部分会分开管理,均价差距也不小。

小菁:的确有点区别对待。销售说西边部分地势更高,受高度限制洋房仅25层,密度较低,并且以122平方米以上4房单位为主。其中被称为“楼王”的G9栋4月份开卖14层以下单位,均价4.4万元/平方米,月底可能加推高楼层单位,预计最高均价可达4.8万元/平方米。而88平方米的刚需三房都集中在东边部分,目前仅4号楼还有房源,总价约370万元,均价就是4.2万元/平方米左右。

小静:可是4号楼距离规划中的变电站好近啊!

小菁:这个问题,刚刚龙湖的销售就提过这并不能成为华润楼盘的缺点,他说这种距离的110kV变电站对人体的影响不过就两部手机放在一起那么大,但真实影响还有待考究啦。倒是自带的商业楼群是否在带来便利的同时也产生些嘈杂,需要自行琢磨一下。

小静:不过华润能把88平方米做出三房两卫还是很不错的。公用卫生间位于客卧对面,再往里就是偏小的第三房和主卧套房。但这个约1.9米2米的小房略显鸡肋,作为儿童房吧要定制家具,孩子长大点了就住不下了。

小菁:仔细看看户型图你就明白了,其实这是一个两房单位,只不过他们把一个小阳台改造成第三个房间。也算是为预算有限又想多一间房的刚需买家费了点苦心吧。

金地天河公馆

独有实景样板房好资源留给大户型

小静:与华润天合东边部分隔着黄云路的就是金地天河公馆,它虽然被其他三个楼盘围在中间,但鲜明的法式风格门面却让人过目不忘。不同于其他楼盘临时挪用场地搭建的售楼部,他们的豪华售楼部以后会改建为商铺,内部有下沉式会所将提供恒温泳池等运动场地,面子上的东西还挺足的。

小菁:那就来看看里子。小区里住宅一共就8栋,其中6、7、8栋均已售罄,1、4、5栋有房源在售,2、3栋预计九月才会推出。最受刚需买家关注的86-89平方米三房单位都集中在5栋,这也是全小区唯一的三梯八户高密度楼栋,而且销售员口中该栋最好的西南望泳池园林和墅群的位置都给了121平方米四房单位。

小静:不仅如此啊,本来好奇满满想来看看号称板块内罕有的实景房,可实景房也是125-167四房,感觉对小三房不是很友好哎。而且按照销售小哥的说法,既要达到政府要求的容积率标准,又要照顾别墅买家和大面积买家的居住质量,5栋小面积只能多做点。这话听着怎么就那么让人寒心呢。

小菁:但是从报价上看,他们对刚需买家可毫不将就噢。5栋低楼层86平方米起步均价也要4.3万元/平方米,89平方米则大概4.2万元/平方米起步,而较高的十几楼都要4.5万元/平方米起步。而大面积单位楼层和朝向较优的均价基本在4.5万元/平方米,据报价单3号楼目前有单位达4.9万元/平方米。总体而言或许大面积单位买家更能在这里找到归属感吧。

招商雍华府

近九成实用率周边环境挺热闹

小静:到达今天的最后一站之前,因为听了前面其他楼盘销售人员的一些评价,对招商雍华府多少已经有点印象了。总结起来优势一是户型空间大,前面其他盘有销售说参观后都很想知道是怎么做到的,二是离家和配建的肉菜市场、公交总站等最近,生活便利。但劣势也有,比如东边的珠吉路晚间会有货车通行,目前还比较靠近城中村,出入稍微嘈杂一些。

小菁:他们本月底将开的“楼王”3号楼,就是两梯三户全大面积单位,包括125平方米四房和142-165平方米五房,均价预估4.3万-4.4万元/平方米,33层楼中10到25层价格会比较高。如果要等88平方米三房单位,估计就要到八九月份10号楼的高楼层开售了。前不久开卖的低楼层均价大概4.1万元/平方米,销售人员建议高层按4.4万元/平方米做预算。

小静:户型设计上,同样是88平方米的三房他们就将生活阳台和主卧卫生间这些空间省下,腾挪到一个房间里,他们最小的房间都拼得上一些小三房的次卧了。销售人员说他们的实用率能做到将近9成。有同行就表示在项目交流学习中也惊叹招商项目如此高实用率和大空间,有猜测其报建时有“偷面积”之嫌,建议买家看房时仔细问清,以避免收楼时不必要的麻烦。

(原标题：本报踩盘女能手帮你看看牛奶厂板块四大楼盘)

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