陈玉宇：中国房地产是将要破灭的巨大泡沫吗？

　　来源：北京大学光华管理学院公众号

　　2016年，在经历新一轮房价上涨后，中国房地产市场调控政策趋于严格。那么，当前一线城市房价是否存在泡沫？如何解读当前的房地产调控政策？现在购买房地产作为长期投资，是好的决策吗？中国高房价是否具有可持续性？北大光华陈玉宇教授在日前举行的“思想光华媒体沙龙”上分享了对以上问题的研究与观点。

　　（本文根据陈教授演讲编辑整理）

　　房价上涨有多快

　　房价的过快上涨，无庸赘述。但是我想跟大家介绍一下“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”。

　　所谓“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨”，这两者的根本差异，在于是否剔除通胀率或者考量CPI指数的影响。假如“名义房价”在一段时间里并未增长，但CPI指数在这段时间里是上升的，即：因为通胀的侵蚀，相当于“真实的房价”下跌了。

　　具体来分析：在两年内的短期里，通货膨胀率很低，名义房价上涨和真实房价上涨相近；但在谈论长期房价上涨幅度时，不区分名义价格和真实价格，就会过分高估房价上涨情况。比如说，如果中国的通货膨胀率是5%，20年后的名义价格水平将是现在的近3倍，30年后是4倍多；如果中国的通货膨胀率是8%，30年后的名义价格水平将是现在的10倍。举例来说，10年前澳洲的一套上好住宅卖2万澳元，现在卖35万澳元，名义上涨了17倍，但剔除通货膨胀因素的真实涨幅是2-3倍。

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